Financer son projet immobilier : Comment éviter le parcours du combattant ?

Depuis le début d’année, la baisse des taux d’emprunt et l’augmentation des plafonds d’endettement a alarmé le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). En encadrant les pratiques bancaires durant la crise, ses mesures pourraient compliquer vos projets. Résumons.

Encadrer les emprunts immobiliers : de nouvelles mesures en 2021

Durant une période sanitaire encore sous tension, une crise du marché foncier serait une véritable catastrophe pour l’économie nationale. C’est pourquoi le HCSF a imposé de nouvelles directives pour les banques et organismes de prêt. Réfléchies en 2020, ces mesures ont pris effet à partir du 15 juin 2021 et commencent à porter leurs fruits.

D’abord, on abandonne le fameux seuil des 33% des revenus pour l’obtention d’un prêt. Ce taux, retrouvé dans la plupart des démarches d’achat et de location, passe en effet depuis le mois de juin à 35% des revenus du ou des demandeurs. On observait pourtant déjà ce dépassement dans certains cas, notamment lorsqu’un apport plus conséquent était apporté par les acheteurs. Cependant, cette mesure permet de rendre l’emprunt certes plus flexible, mais fait office de dernière limite. A ce titre, les banques pourront s’attendre à des sanctions en cas de non-respect du seuil.

Ensuite, un autre changement vient élargir les possibilités de prêt. Cette mesure concerne la durée de remboursement d’un prêt. Attention néanmoins ! Afin d’en bénéficier, l’achat ne peut viser qu’un bien neuf. Si cela est bien le cas, la durée maximale de remboursement pourra alors s’étaler jusqu’à 27 ans au lieu des 25 ans classiques.

Ces nouvelles possibilités établies, les acheteurs vont pouvoir bénéficier de prêts aux frontières élargies. De la banque au comparateur de crédit immobilier, tous les acteurs du secteur sont dans le devoir de prendre en compte ces obligations.

Des crédits plus difficiles à obtenir

On aurait aimé quelques bonnes nouvelles pour cette fin d’été. Pourtant, la surveillance plus resserrée des banques risque bel et bien d’avoir un impact négatif sur les acheteurs. En cause, l’encadrement élargie mais rigide des conditions d’octroi des prêts immobiliers.

Dans les faits, qu’observe-t-on ? Imaginons que vous trouviez la perle rare : l’appartement du parfait citadin ou la maison familiale provinciale. L’emplacement vous convient, tout comme le bien. Mais il y a un hic. Le prix d’achat, même après négociation, dépasse votre seuil d’endettement (35%). A l’heure actuelle, il ne vous sera plus possible de dépasser ce seuil. De même, étendre la durée de remboursement du prêt ne pourra pas excéder les 27 ans.

L’impact de ces nouvelles mesures ne s’arrête pas là. Les banques ne disposant plus d’une souplesse applicable au cas par cas, elles ont tendance à se montrer plus regardante sur la qualité des dossiers de demandes de crédit. L’ampleur de l’apport, cette somme avancée par l’acheteur afin d’appuyer son dossier, fait de plus en plus souvent office de garantie pour les organismes prêteurs. Généralement compté en dizaines de milliers d’euros, l’apport n’est malheureusement pas à la portée de tous. Si vous disposez de fonds disponibles, n’hésitez pas à prendre particulièrement en compte cet atout dans vos démarches.

A la nécessité d’apporter cette assurance pour obtenir un prêt, celle de démontrer sa stabilité financière est aujourd’hui également importante. La tendance dépensière de tel ou tel ménage fera fréquemment obstacle à leurs demandes de prêts. Plus handicapant encore, les personnes en situation de chômage partiel ou n’étant pas salariées auront plus de difficultés à défendre leur dossier.

Faut-il acheter un bien immobilier en 2021 ?

Le HCSF a établi de nouvelles possibilités pour les banques qui peuvent, en théorie, avoir un impact positif sur les acheteurs. Mais comme nous l’avons expliqué, cela a engendré une prudence accrue des organismes prêteurs.

Néanmoins, il y existe une donnée que nous n’avons pas encore abordé : le taux d’intérêt. En effet, depuis le début de l’année, ces taux pour l’emprunt immobilier ont particulièrement chuté. Par conséquent, la baisse des mensualités de remboursement s’appuie donc autant sur les précédentes mesures que sur ces taux intéressants.

Dans le cas où vous ne viseriez pas les métropoles, dont le marché est souvent gelé à quelques occasions près, vous pourriez faire jouer ces conditions d’emprunt en votre faveur. L’achat dans le neuf s’étalant jusqu’à 27 ans avec des seuils d’endettement à 35 % et des taux d’intérêt frôlant le seul 1%, vos projets pourraient se concrétiser plus rapidement qu’auparavant.

Aussi, il y a fort à parier que le meilleur moment pour acheter soit le plus tôt possible ! Les prêts augmentant progressivement, vos demandes d’emprunt devront pallier cette hausse, non négligeable. Une attente trop longue risquerait de diminuer vos chances d’accéder à un prêt conséquent et de voir le bien de vos rêves vous filer sous le nez !

Profiter du meilleur emprunt : les choses à savoir

Plusieurs éléments pourront peser dans la balance lors de votre demande d’emprunt. Nous en avons déjà abordé certain : la stabilité financière, vos habitudes de consommation, le type de bien recherché, etc.

Il existe d’autres facteurs influençant la validation de votre demande de crédit. Mais avant même chaque demande, consultez des comparateurs ou toute autre ressource vous permettant d’en savoir plus sur les critères de chaque organisme. Cela vous évitera une perte de temps avec les banques les plus récalcitrantes.

Ensuite, notez qu’il existe bien des exceptions permettant de dépasser le seuil d’endettement préalablement fixé. Par exemple, s’il s’agit de votre premier achat immobilier. De même, si ce bien consiste en votre résidence principale. Également, la banque dispose d’une limite dans la validation de ces crédits « étendus ». Fixée à 20%, cela signifie que plus vite vous démarcherez les banques, plus vite vous aurez une chance de faire valider votre demande et ce, malgré un emprunt au-delà du cadre institué.

Dans le cas où vous exerceriez un métier dans un secteur touché par la crise, nous vous conseillons de renforcer votre dossier. Cela peut consister en un apport ou grâce à des preuves de votre sérieux en tant qu’emprunteur. Patienter encore quelques mois afin d’accumuler cet apport sera un véritable atout face à des organismes de prêts encore frileux.